Podiel budova: čo potrebujete vedieť? Zákon o spoločnej výstavbe

Kapitálové účasti dostal v Rusku široko rozšírené. Spoločnosti prilákať investorov do svojich fondov sa stavia dom, ktorý sa potom stáva majetkom druhej. Tak je možné kúpiť byt na splátky a splatiť dlh pred dokončením. Ale to nie je všetko možnosti, ktoré ponúka zdieľané konštrukcie. Čo by ste mali vedieť o tomto procese, účastníci transakcie, čo venovať pozornosť - čítajte ďalej.

nuansy

V teórii, všetko je jednoduché a prehľadné, ale v médiách, tento proces je pokrytá v zápornom slova zmysle. Prečo sa to deje? Záujem účastníkov transakcie sú chránené zákonom "Na spoločnej výstavbe", ktorý bol prijatý v roku 2004. Zaviedol prísne požiadavky pre vývojárov. V tejto chvíli je to jediná Normatívne dokument upravujúci spoločnú konštrukciu. To, čo potrebujete vedieť o zákazníkovi v zmluve?

Developerom a predmetom transakcie. V prípade, že podnik už dlho pôsobí na trhu, má rad realizovaných projektov, možno ju považovať za zmluvného partnera. Kontakt s netestovanej organizáciami, najmä ľudí, ktorí robia obchod prvýkrát, to nie je nutné.

Zákon "o spoločnej výstavbe» № 214 sa vzťahuje len na zmluvy s rovnakým názvom. Ďalšia formulácia je neprijateľné. V prípade, že developer ponúka k podpisu "investičnej dohode", sa snaží, aby sa zabránilo šíreniu požiadaviek týchto predpisov: zákon "Na spoločnej výstavbe", federálny zákon "On ochrane práv spotrebiteľov.

Než sa osvedčiť dokumenty, opýtajte sa spoločnosti vydávať stavebné povolenie, zistiť, kde sa projekt nachádza deklaráciu a prečítajte si ju. Podľa právnych predpisov, dostupnosť tejto publikácie je podmienkou pre vývojárov.

Zmluva o zdieľanej konštrukcia je považovaná za uzavretá od okamihu štátnej registrácii. V opačnom prípade bude neplatná. Papier by mal obsahovať opis objektu, vysielacieho času, nákladov a platobných podmienok, záruka.

skontrolovať dokument

Zákon stanovuje, že spoločnosť môže získavať finančné prostriedky iba po získaní povolenia zverejniť vyhlásenie a registráciu vlastníckych práv projektu. Ak je aspoň jedna z týchto podmienok nie je splnená, občan môže požiadať o náhradu, so záujmom. Sú vypočíta dvojaký sadzbu refinancovania. Podľa dohody, musí byť spoločnosť v stanovenej lehote vybudovať majetok, a po získaní povolenia od štátnych orgánov o uvedení premiestnenia svojho účastníka transakcie. Druhá strana sa zaväzuje zaplatiť dohodnutú cenu a aby objekt (ak máte oprávnenie).

Písomná zmluva kapitálová účasť na výstavbe musí byť registrovaná. Až potom nadobudne platnosť. Pred podpisovanie dokumentov občan má právo posúdiť tieto dokumenty:

- dokumenty tvoriace stavebníka;

- osvedčenie o štátnej registrácii;

- osvedčenie o registrácii k dani;

- schvaľovanie výročných správach za posledné tri roky svojho podnikania;

- správa audítora.

Zvyšujúce bezpečnosť transakcie

Od roku 2014 sa začína správať normu FZ "O poistenie zodpovednosti vývojárov", ktorý sa vzťahuje na zdieľanej konštrukciu. Čo to znamená? V prípade neplnenia alebo úpadku osoby môžu dostať peniaze späť. Ak je registrácia stav dokumentuje developer musí predložiť zmluvu o poistení zodpovednosti alebo záruk. Predtým to bola poskytnutá možnosť poskytnúť zabezpečenie zabezpečiť dohodu.

Nuance poistenie

Zmluva je v prospech príjemcu - fyzické alebo právnické osoby, ktorých prostriedky prilákal na výstavbu.

Poistná udalosť - úplná alebo nesprávne plnenie povinností developera, čo bolo potvrdené rozhodnutie súdu.

Platnosť tohto dokumentu je podobný tomu, ktorý je uvedené v zmluve zdieľaného stavby. Príjemca však môže dostať náhradu, ani dva roky po uplynutí prenosových zariadení.

Minimálna poistná suma je vypočítaná na základe nákladov na bývanie. Ale to nemôže byť nižšia, než je trhová cena.

Tu, ako je stanovené majetkovej účasti v stavebníctve. Zákon tiež stanovuje postup platieb:

1. Zmluva o garanciu bola uzavretá. V prípade, že developer nebude plniť svoje záväzky alebo neposkytol jasnú odpoveď v stanovenej lehote, môže klient požiadať, aby zodpovedajúce požiadavke na ručiteľa banky.

2. Transakcia bola poskytovaná v poistnej zmluve. Príjemca musí vzťahovať na spoločnosti alebo vzájomné spoločnosti (OBC) v uvedenom období obmedzení zaistenia. Zákon stanovuje, že platba musí byť vykonaná najneskôr do tridsiatich dní odo dňa predloženia dokumentov. Prítomnosť dlhu developer pred poisťovňou nezáleží. Toto rozlíšenie je platný len pre zmluvy uzatvorené po roku 2013.

Spôsoby, ako zabezpečiť záväzky

Už sme videli, akým spôsobom (zo zákona) môže zákazník vrátiť peniaze vynaložené. Avšak, dostupnosť položky v zmluve nezaručuje výplatu náhrad. Dokument možno umiestniť rôzne podmienky a výhrady, ktoré možno použiť na utiahnutie výkonu povinností. A všetky tieto "keby", nemôže ísť nad rámec zákona.

Ak je stavba vykonávaná pomaly alebo po dlhú dobu nespustí, môže zákazník nebude čakať na dáta splatnosti, požadovať zrušenie dokumentu na súde. To je k dispozícii, ak:

1) došlo k ukončeniu alebo pozastavenie konštrukciu domu, ktorého súčasťou je zdieľaný objekt, za okolností, čo ukazuje, že dokument je stanovené život objekt nebude prevedená na účastníka transakcie;

2) existujú významné zmeny v projektovej dokumentácii, vrátane významného množstva vlastného korekčného zariadenia;

3) zníženie alebo zvýšenie celkového počtu bytov, ktoré patria do nového domu.

Ďalšia vec, vedieť o zdieľanom konštrukcie?

Dátum uvedenia do prevádzky objektu, musia byť jasne vymedzené (napríklad "najneskôr do 15/10/14"). Veľmi často sa stáva, vývojári používať reklamný frázu. "V IV štvrťroku 2014." Táto formulácia je nesprávna. Po dvoch mesiacov od rovnakého dátumu držiteľov záujem, môže jednostranne ukončiť zmluvu zdieľané konštrukcie. Je len potrebné zaslať písomnú výpoveď. Developer musí do 20 kalendárnych pracuje na vrátenie peňazí na účet klienta a zaplatí mu pokutu. Alebo pridať túto sumu na vklad, ktorý je otvorený na meno akcionárom.

Celkové náklady na byt uvedený v dokumentoch, sa vypočítava z ceny za meter štvorcový bývanie, vynásobený priestoru areálu. Tieto údaje musia byť rozpísané. Treba tiež venovať pozornosť popisu možností bývania: umiestnenie, podlahy, adresa, oblasť, počet miestností. Záručná lehota na početne bytu - 5 rokov.

Pri štúdiu dokumentov by ste mali venovať pozornosť tomu, čo bod držitelia záujem platiť za verejné služby a náklady na údržbu. Ak je táto položka chýba, povinnosť vzniká v čase podpisu akt prijímanie a odovzdávanie bytov, skôr než uvedenie do prevádzky.

Problémy sa nedá vyhnúť?

Niekedy vývojári špecificky "zabudol", ktorý zahŕňa niektoré z položiek v dokumente. Ale zákazník môže dôjsť k materiálnym škodám, a to aj ak je správne navrhnutý kontrakt "relatívnou konštrukcie." Čo to znamená? Vývojár môže prideliť vlastnícke práva na iný právny subjekt. V takom prípade by ho predať prakticky za cenu práva na všetkých bytov. Potom sprostredkujúce firma podľa trhovej hodnoty prevedie svoje akcionárom. Na prvý pohľad by sa tieto problémy nebudú. Avšak, v prípade nedokončenej alebo riziko bankrotu staviteľa, držitelia záujem môže uplatniť nárok na základe sumy stanovenej v zmluve. Ale byty boli predané za cenu, než za trhovú cenu.

Ďalší spoločný režim

Registrácia zmlúv o podiel výstavby počíta čas ich nadobudnutia účinnosti. Ale veľmi často dlžníci použiť iný režim. Ponúkajú podpísať predbežnú zmluvu. To obsahuje veľa z rovnakých predmetov, ako v hlavnej, okrem informácií o jeho nadobudnutí účinnosti. Tieto dokumenty nepodliehajú registrácii povinnú štátnej. Strany sa prísť k ústnej dohody, že druhá strana len zaplatí peniaze na byt. Developer musí uzavrieť základné zmluvy majetkovej účasti v stavebníctve niekedy v budúcnosti. Držitelia úrokovej istý, že dohoda je správne formoval. Ale táto "šedé" schémy sa zobrazí iba dokument z uplatňovania práva.

A tu je ďalší populárny taktikou. Developer uzatvára zmluvu s kupujúcim, ktorej predmetom označuje žiadny prenos držiaky povinností vlastnícky podiel, a niečo iné: financovanie investičných akcií, priradenie požiadaviek práv priestor a podobne. To je podstata dokument definuje jeho obsah. Ale tvrdenia o Akcionárom súd môže vyhlásiť za neplatnú, pretože v skutočnosti je dokument vytvorený s cieľom vyhnúť sa zodpovednosti na základe zákona č 214.

V dopoludňajších hodinách - registrácia, vo večerných hodinách - Peniaze

Táto zmluva je považovaná za nadobudla účinnosť až po zavedení jej údajov v Rosreestr. Vezmite si peniaze až do tohto bodu developer nemá právo. A to znamená, že dokument má byť zapísané tentoraz. Personál verí tvrdenie, že dokumenty budú registrované, "celý zväzok", potom, ale peniaze na výstavbu Teraz je potreba, za to nestojí. V zriedkavých prípadoch sa tieto záruky sú nepravdivé. Transfer do domu každý dokument individuálne nejakú dobu trvá. Ale môže klient a podvádzať. Preto je lepšie hrať na istotu a čakať na transakcie, ktoré majú byť registrované v konštrukcii akcií. Vývojár môže trvať na platbu vopred. Ale v tomto prípade požiadať o ukázať dohodu podľa objektu, ktorý bol podpísaný rovnakej schémy. Registrovaný dokument má pečiatku, pečiatka, podpis zodpovednej osoby Roseestra a číslom. Ak bola transakcia zaplatené prostredníctvom hypotekárneho úveru, potom by malo byť uvedené v tlači o naložení.

Vývojári často nechcú obchádzať zákon a získať prostriedky na papierovanie. Ale v tomto prípade, že potrebujú dodatočné záruky. Napríklad otvorený bankový úver. To znamená, že zákazník zaplatí v okamihu podpisu zmluvy. Ale developer dostane prístup k nim až potom bude registrovaný kapitálová účasť na výstavbe rodinných domov. Toto opatrenie zaručuje solventnosť klienta v rovnakom čase a umožňuje dodržiavať právne predpisy.

Prijatie objektu od developera

To, čo potrebujete vedieť o spoločnej výstavbe vo fáze uvedenia do prevádzky byt?

Po prvé, tento proces by mal byť liečený zamyslene. Všetky otázky sa dozviete pred podpísaním dokumentov. Všetky zistené nedostatky sa musia zohľadniť v písomnom akte nesúladu objektu. povinnosti developer podľa zákona sa považuje za splnenú od okamihu podpisu prijímanie a odovzdávanie zariadení. Účastník má právo požadovať bezdôvodné odstránenie vady alebo zníženie ceny transakcie. Ak boli zistené závady sú už v prevádzke, developer je povinný uhradiť zákazníkovi pre ich odstránenie.

Po druhé, nie podľahnúť prosbám. Nižšie sú najčastejšie schéma akciami vývojárov, ktorí sa zameriavajú na poskytovanie zákaznícke-tlak:

- požiadaný, aby podpísal papier hovorí, že všetky závady budú opravené neskôr;

- tvrdí, že predstavujú "iný úkon", v ktorom budú všetky nároky hlásené;

- pohrozil, že v prípade porušenia podmienok papierovanie, zákazník bude musieť zaplatiť pokutu za odmietnutie objektu.

kompetentní pomoc

Existuje mnoho nuáns, ktoré je potrebné venovať pozornosť. Preto je lepšie požiadať o pomoc na odborníka, ktorý vie, ako realizovať dokumenty na zdieľanom výstavbe, je potrebné poznať a brať do úvahy v každej fáze operácie. Profilované odborníci pomôcť v nasledujúcich oblastiach:

• Voľba staviteľ kontrolu jeho doklady.
• Sprevádzať proces podpisovania dokumentov: analyzovať zmluvy, informovať o možných rizikách, viesť rokovania o zmene podmienok.
• Pripraviť a predložiť doklady o registrácii.
• Sprevádzať klienta pri vytváraní objektu, regulujú problematiku nedostatku miesta, pokiaľ ide o dodávky, zaplatenie pokuty, vrátane na súde.
• Vypracovať ukončenia dokument: riadiť návrat zaplatenej čiastky, pokút, úrokov z vypožičaných prostriedkov, rovnako ako náhradu škody presahujúce trestu (palmáre). V podobných spôsobov, ako pomôcť pri ukončení predbežnej dohody, investície, úver, a tak ďalej. D.

záver

Predám byt v primárnom trhu môže byť vybratí spoločnú výstavbu. To, čo potrebujete vedieť, účastníkom transakcie? Mnoho nuáns. Vzhľadom k tomu, voľba dlžník vládne dostatočnú plniaci a dokončovacie vlastnosti odovzdania. Preto je lepšie využiť služby skúseného právnika, ktorý bude sprevádzať klienta vo všetkých fázach transakcie.