Predaj poľnohospodárskej pôdy. Predajná vzorové zmluvy

Pozemky vhodné na pestovanie potravín predpísané z hľadiska kultúr, sú považované za strategické ciele vo všetkých krajinách. V Rusku, ktoré síce považovaný za väčšiu časť svojho územia "zóny rizikového poľnohospodárstva", vhodné pre poľnohospodárskej pôdy v hojnosti, a ako ďalšie užitočné zdroje, ktoré sú pod kontrolou štátu.

Pozemok pre poľnohospodárstvo ako predmet transakcie

Počas prestavby, kedy došlo takmer k úplnej zmene právneho rámca v krajine, stať stratila svoj status ako jediného vlastníka pozemku. Prijal 25.04.1991, Land zákonník RSFSR a dodatky k ústave z roku 1978 jedincov vlastniť neobmedzený počet miest pre rôzne potreby. Tak vznikla moratórium na predaj poľnohospodárskej pôdy na dobu 10 rokov, v prípade svojho voľného príjmu, a 5 rokov od dátumu zakúpenia za poplatok.

Avšak, s prijatím v roku 1993 ústavy všetkých obmedzení bola zrušená, a stránky sa stanú plnoprávnymi účastníkmi občianskeho obratu.

Land zákonníka Ruskej federácie (RF LC) v článku 11.1 vymedzuje oblasti, ako súčasť plochy zemského, hranice, ktoré sú stanovené a registrovanými v osobitného zákona. Aj oni sú nepohyblivé, deliteľné, non-stráviteľné, cenné veci, ktoré majú svoje špecifikum v podobe právneho postavenia (kategória), ktorý je nastavený v závislosti od účelu pozemku.

Medzi tými, ktorí sú uvedené v zákone kategórií pozemkov použitých pre potreby poľnohospodárskej výroby, sú v prvom rade, vzhľadom na ich zvláštny význam pre štát. V časti 1 článku 77 LC RF Medzi ne patria nasledujúce položky:

• Oblastiach mimo osídlenia a určené pre poľnohospodárske činnosti, - (. Farmách, skladovanie obilia a tak ďalej), pestovanie plodín, chovu dobytka, seno, ako aj pre uloženie príslušných zariadení.
• Oblasti, v ktorých sa môžete zapojiť do poľnohospodárstva, ale v iných kategóriách - pôda vysporiadanie a ostatné lesné pôd lesné fondu.

Všetky položky sú popísané v jeho zloženie je heterogénne, a určené na predaj po ich typy môžu zahŕňať:

Časti poľnohospodárskej pôdy

poľnohospodárskej pôdy Oblasti, ktoré majú prednosť pri použití pre poľnohospodársku výrobu	nepoľnohospodárskej pôdy oblasti s predmetmi "pomocné"
Ornej pôdy (územia na pestovanie plodín)	internej komunikácie
Vytrvalé plantáž potravinárske prevádzky (sady, vinice, atď.)	Lesné rastliny chrániť pred škodlivými účinkami časti (oheň, horúce vetry a tak ďalej.)
Vklady - krajiny, predtým používaný ako Zoran poľa, ale odišiel v pokoji zotaviť plodné vlastnosti	Pozemok pre trvalé alebo sezónne budov, stavieb a zariadení, ktoré sú určené na skladovanie a spracovanie poľnohospodárskych produktov
Senoseč	Vodné objekty - prírodné alebo syntetické uzavretej nádrže (rybníky, strih voda kariéry)
	Communications, vrátane rekultivácia

Bez ohľadu na zloženie a pomeroch pôdy, bude ich predaj podlieha osobitným pravidlám, isté RF Land zákonník a federálny zákon № 101-FZ (ďalej len - zákon o obrate). Avšak, tam sú niektoré funkcie na predaj a nákup poľnohospodárskej pôdy s výrazným začlenením pomocného pozemku. Najmä, ich zloženie, musia byť podmienky výskytu a ďalšie použitie v texte zmluvy.

Obmedzenia týkajúce sa predaja pozemkov

Civilné cirkulačná oblasti sa vykoná s prihliadnutím k obmedzeniam uloženým v občianskom zákonníku, Land zákonníka a ďalších zákonov. Pod nimi porozumieť podmienkam, zákaz ktoré obmedzujú vlastníka v okamihu scudzenia majetku (uľahčenie, hypotéky, správa dôvera, nájomné, atď.).

Podľa noriem zákona o obrate, nákupe a predaji poľnohospodárskej pôdy má tieto obmedzenia:

1. Pozemky nie sú prevedené do vlastníctva cudzincov (jednotlivcov alebo podnikov), osoby bez štátnej príslušnosti, rovnako ako ruskej spoločnosti, ak je ich základné imanie podiel zahraničného vlastníctva viac ako 50%.
2. Oblasti nemôžu byť predávané s následnou zmenou kategórie (cieľového). V tomto prípade, potom, čo sa transakcia dovolené meniť povolený využívania pôdy. Napríklad, plochy pre kosenie je možné previesť na pastvinách.
3. Podľa článku 4 vzadu, vo vlastníctve jedného subjektu (osoby alebo podniku) možno definovať iba oblasť - od 10 do 100% z celkového počtu plôch v hraniciach obcí. Konkrétnejšie obmedzenie nastaviť regionálne predpisy.

Predkupné právo na nákup pozemkov

Článok 8 zákona definuje hlavné prekážky v slobode pohybu pôdy - priority regiónu pre nákup pozemkov, ak je predávaný. Vzhľadom na strategický význam tejto oblasti a potravín, obmedzenie na zvláštnu objednávku odcudzenie, celkom rozumne.

Podstatou predkupných práv je, že predávajúci s úmyslom uzavrieť v budúcnosti kúpnej zmluvy o predaji areálu, je povinný písomne poskytnúť nasledujúce informácie:

• Hodnota pozemkov a životných riešenie sporov medzi zmluvnými stranami (nie viac ako 90 dní);
• plocha objektu a q hektár. metre;
• Miesto (adresa) časť katastrálneho registračné informácie;
• katastrálne (podmienený) počet parciel;
• Informácia o predajcovi, vrátane kontaktných údajov.

Toto oznámenie nie je nutné zadávať informácie o zákazníkovi. Zákon vyžaduje zápis o odcudzení svojej vlastnej vôle. Aj tento dokument neprináša vznikol akýkoľvek záväzok k predaju.

Oznámenie sa prenáša do kancelárie alebo úrad zaslal list so zoznamom príloh. V nasledujúcich príslušných poznámok a dokumentov, bude hlavným dôkazom v súdnych sporoch o platnosti zmluvy o predaji.

V prípade, že výkonný orgán (ministerstvo, ministerstvo, odbor) región odmietne kúpiť, predávajúci s príslušnou zmienku, je predaj pozemkov poľnohospodárskej pôdy by mala byť držaná po dobu 1 roka. Ale rozhodnutie o kúpe pozemku môže byť pozitívne. V takom prípade začnú konať článkoch regionálne zákony ustanovujúce konkrétne postupy pre oznámenia predajcovia (oznámenie, objednávky alebo regulácia) a registrácia následné zmluvy o predaji a nákupe.

Napríklad predaj poľnohospodárskej pôdy v Moskovskej oblasti na odseku 3 článku 10 počtom zákona 75/2004-OZ mesta 12.06.2004, ktoré sa uskutoční do 60 dní odo dňa prijatia obecného telo na nákup pozemkov.

Okrem práv regiónu alebo obce, ruská legislatíva dáva výhodu a ďalšie:

1. Nájomník v bode 8 článku 22 Land zákonníka Ruskej federácie má právo na kúpu prenajaté pozemky od štátneho vlastníctva pôdy pred všetkými ostatnými zúčastnenými osobami.
2. Keď majiteľ bankrotu - Organizácia pre poľnohospodárstvo - vlastník susedného pozemku, má právo predkupné svoj majetok.

Súlad s preferenčnými nákupných podmienok požadovaných. V prípade porušenia, nákup a predaj poľnohospodárskej pôdy nemôže prebehnúť alebo byť zrušená na súde.

Ponuka na predaj pozemkov: Vzorka

Normy články № 101-FZ rozvíjané na regionálnej úrovni, a to prostredníctvom emisie osobitných zákonov. Napríklad predaj poľnohospodárskej pôdy v Ivanovo regulovanej zákonom № 31-oz 8. mája 2008 "Na zadnej časti krajiny v regióne Ivanovo." V ostatných regiónoch je situácia na odcudzenie týchto predmetov sú zahrnuté vo všeobecných zákonov ako samostatnú kapitolu alebo sekcie.

To isté platí, pokiaľ ide o oznámenie o budúcom predaji pozemku. Vo väčšine krajov, sú vyzvaní, aby poslať list vo voľnej forme, pokiaľ ju so všetkými potrebnými informáciami. Ale v niektorých oblastiach podobe schváli výkonný orgán. Napríklad v oznámení Nižnij Novgorod Región musí byť v súlade s prílohou № 1 rozhodnutie vlády № 453-R z 13.března 2012

Cesty k transakcii pre akvizície časti

Zmluva ako právny skutočnosti, sa javí ako dôsledok jej uzavretia postupov medzi nezávislými stranami (kupujúci a predávajúci), čo je dosiahnuť dohodu o všetkých podmienkach. Avšak, je potrebné uzavrieť dohodu a za nasledujúcich podmienok:

1. Príprava pôdy.

Predaj poľnohospodárskej pôdy môže byť vykonané len vo vzťahu k niektorým jednotlivých lokalít, čo znamená, že prechádzajú procesom mapovanie (zriadenie a konsolidáciu hraníc na zemi) a katastrálne zápis v súlade so spolkovým zákonom № 221-FZ zo 24.07.2007

2. Oznámenie o výkonnej moci v tejto oblasti a / alebo oblasti túžba predať pozemky na konkrétnych podmienkach a získať od nich primeranú reakciu.

3. Získanie súhlasu tretej strany k predaju, vyjadrené v písomnej forme. Súčasné zákony poskytujú pre nasledujúce typy z nich:

• Súhlas manželky majiteľa na predaj (bod 3 článku 35 zákona o rodine).
• Súhlas dočasný správca, schôdzi veriteľov alebo osobe poskytujúcej finančnú (články 64, 82 a 101 spolkového zákona № 127-FZ z 26.10.2002, o konkurze ').
• Súhlas vlastníka (jednotlivé farmy, poľnohospodárstvo) susediace oblasti v prípade, že rovnaké miesto je predávajúci v stave úpadku vo fáze konkurzu.

Vyššie uvedený zoznam podmienok je otvorený, ako je potreba pre niektoré akcie na uzavretie kúpnej zmluvy je závislá na mnohých faktoroch, vrátane samotného úložiska, jeho umiestnenie, držiteľa práv, spôsobu vylúčenia.

Napríklad, je nutná pri opätovnom predaji bez prieskumných prác, ako predmetu zákazky je už uvedený na príslušnom účtovníctva. kedy sa požaduje oznámenie orgánov zámeru predať iba v prípade, že predávajúci je súkromná osoba.

nevyhnutné podmienky

Ustanovenie § 432 Občianskeho zákonníka (OZ), je stanovené, že pred samotným uzavretím transakcie a prevod vlastníctva a peniaze stranami sa musia dohodnúť na nasledujúcich podmienok:

1. Predmet zmluvy - úplný opis pozemkov, aby sa odlíšila od ostatných. V praxi vyvinula sadu informácií, ktoré musia byť zadaný v zmluve:

• katastrálne číslo;
• adresa (umiestnenie);
• Oblasť hektár alebo štvorcový. metre;
• kategórie a povolené použitia.

2. Cena za vyvlastnenej pozemky - materiálnym vyjadrením povinnosti zaplatiť predávajúcemu podľa svojich podmienkach kúpnej zmluvy. To môže byť zadaný ako pre celé územie ako celok, a na jednotku plochy. Strany sa môžu slobodne zvoliť veľkosť cene, ale nemožno meniť ľubovoľne.

Pri absencii týchto podmienok zmluvy predajnej plochy nebudú podpísané, ale samotná dispozícia svojho majetku na iné osoby len sa to nestane.

Práva a povinnosti predávajúceho na pozemku

Pozemok na predaj poľnohospodárskej pôdy znamená nielen definíciu objektu a cenu, ale aj kompletnej regulácii činností strán (predávajúci a kupujúci) na prenos, prevzatie a zaplatenie majetku, ako aj následný technický preukaz v Rosreestra.

Práva a povinnosti vlastníka stanovené platnými právnymi predpismi Ruskej federácie, a sú nasledujúce:

1. Povinnosti a práva predávajúceho.

1.1. Poskytne všetky dostupné informácie o záťažových (obmedzenia) časť, kvalitu a vyhliadky na plánované použitie. Tieto informácie:

• o povolenie na špecifické typy poľnohospodárstva (viníc, zariadenie, vytvorenie objektu, atď);
• prítomnosť susedných staníc, ktoré nemajú žiadny vplyv na získanú časti;
• kvalitatívne vlastnosti na zemi, ktoré majú vplyv na použitie a náklady;
• ďalšie údaje, ktoré by mohli nejakým spôsobom zmeniť rozhodnutie kupujúceho ku kúpe.

Práva k pozemkom môžu byť obmedzené na zriadenie na regionálnej úrovni, špecifické požiadavky na použitie a spôsobu riadenia a musí byť spojená s ochranou zvierat a rastlín svetov, ochrany pôdy, lokalita vzácnych druhov zvierat a vtákov, prírodné migračné trasy a tak ďalej.

Majitelia pozemkov nemusí vedieť o všetkých obmedzeniach, ale je nutné zadať v zmluve sú tie, ktoré sú známe.

1.2. Previesť pôdu.

Podľa tohto ustanovenia sa týka akcií predávajúceho z vecnej i právnej pri zavádzaní kupujúceho vlastníctvo pôdy. A znamenal nie doslovný význam "priznanie", a ktorá je zakotvená v slove je zákon.

V súlade s odsekom 1 článku 224 Občianskeho zákonníka, akýkoľvek predmet je považovaný za byť udelená po priamom vstupe do vlastníctva kupujúceho. Ten môže byť vyjadrený ako časť majetku uvoľňovanie predávajúceho alebo zastavenie poľnohospodárstva.

Povinnosť prenosu sa vykonáva v podobe osobitného dokumentu - zmluve o prevode a prevzatí podpísané zmluvnými stranami a až potom možno považovať za splnenú.

2. Základné právo predávajúceho je možnosť požadovať včasné zaplatenie pozemkov podľa podmienok kúpnej zmluvy. Ak je vlastnosť odcudzil výkonnú moc, mohol:

• sledovať bezpečnosť a využitie lokality;
• vyžadujú predpokladané použitie majetku, ako aj plnenie ďalších povinností na využitie územia.

Práva a povinnosti kupujúceho pozemku

Ustanovenia o akciách a schopnosti kupujúceho, ako pravidlo, sú podobné s ohľadom na predajcu. Okrem toho sa tento nemusí byť schopný plniť svoje povinnosti bez zodpovedajúcich činností kupujúceho. Všeobecne je možné rozdeliť do 2 skupín:

1. Základné povinnosti.

1.1. Cash hodnota pozemkov vo výške, podmienky a postup stanovený v zmluve o predaji. Spravidla to má za následok prevod finančných prostriedkov na účet v poradí úplného zaplatenia.

1.2. Akcie zamerané na prijatie krajiny do skutočného vlastníctva pôdy a robiť akt prijímanie a odovzdávanie.

Počet ďalších stanovenými úlohami na kupujúceho, je pomerne veľká a zvyčajne zahŕňa dohoda o úhrade dane z pozemkov nie je odo dňa zmeny vlastníka pozemku v evidencii daňových orgánov, a odo dňa uzatvorenia zmluvy o predaji alebo začiatkom skutočného využitia objektu. Je spravidla povinné vykonávať, a platiť za registráciu prevodu práv k pozemkom v ruských registri orgánov.

Ak je predmetom predaja majiteľ chová ako orgán, ostatné povinnosti môžu byť prevedené na kupujúceho, vrátane:

• údržbu softvéru a zlepšenie susedné územia, a prístupové cesty;
• Podmienky a postupy pre rozvoj výsadby oblasti;
• zabezpečenie voľného prístupu zástupcov štátnych orgánov v tejto oblasti na účely poľnohospodárstva a overovania;
• Zachovanie prieskumu, markerov prieskum;
• istá množina a načasovanie činností k ochrane a zlepšeniu stavu pôdy.

2. Právo Kupujúci Hlavná vec spĺňa povinnosti predávajúceho a požadovať včasné prevod pozemku s hladkou realizáciu svojich právomocí vlastníka:

• Konštrukcie budov a stavieb na poľnohospodárske účely;
• použiť pre svoje vlastné účely verejného minerály, podzemných a uzavretých vodných plôch;
• zavlažovanie, odvodnenie, obrábanie pôdy, rybníky zariadení (rybníky a napojená lomy).

Zmluvy získavanie pôdy nie sú záväzné a sú utvárané podľa všeobecných pravidiel o predaji nehnuteľností. Ale to nie je zakázané používať skôr existujúce prístroje, formy zmlúv. Napríklad poradie RF Roskomzema 1-16 / 770 z 06.02.1993 bola schválená zmluva vzorky na predaj poľnohospodárskej pôdy. V súčasnej dobe je tento doklad neplatný, ale môže slúžiť ako referencia pre transakcie na disponovanie pozemku.

Neplatné ustanovenia kúpnej zmluvy

Odsek 2 článku 37 RF katastra zákonníka vymenováva podmienky, za ktorých sa bude predaj poľnohospodárskej pôdy za neplatnú:

1. Právo predávajúceho alebo akoukoľvek inou osobou pre vykúpiť majetok späť na vôli, alebo za akýchkoľvek okolností. Prítomnosť takéhoto ustanovenia je v rozpore so samotnou podstatou majetku.
2. nové obmedzenia vlastníka (nadobúdateľ) možnosti ďalších zákaziek získaných majetku. Napríklad zákaz hypotéky, výsadba určité plodiny, lízing a tak ďalej.
3. Predajca oslobodenie krajiny od záväzku, pokiaľ nárok a nárok na pozemku tretej strany alebo orgánmi verejnej správy. povinnosť uhradiť kupujúcemu za škody alebo odstúpenie prekážok využívania pôdy stanovených v článku 461 Občianskeho zákonníka.
4. Opis činností budúceho majiteľa, nejakým spôsobom súvisí so zmenou kategórie pozemkov alebo jeho použitie na iné účely, teda nie pre poľnohospodárstvo.

Zavedenie týchto obmedzení má určitý zmysel a účinnosť. Napríklad vďaka nim výnimkou prípadov, keď pod zámienkou predaja je zmluva o zástave. V závislosti na miere a rozsahu zahrnutie do dohody o predaj poľnohospodárskej pôdy môže byť zrušená čiastočne alebo v plnej výške.

Spôsoby, ako vstúpiť do kúpnej zmluvy

Ak vezmeme do úvahy zodpovednosť a predmetom štruktúra identifikuje nasledujúci postup pre predaj poľnohospodárskej pôdy:

1. Akvizícia súkromné pozemky pre všestranné nákup a predaj pravidiel za predpokladu, § 7 kapitoly 30 Občianskeho zákonníka, články 30 a 38 RF Land zákonníka, článok 8 federálneho zákona № 101-FZ.
2. Akvizícia webu prostredníctvom výberových konaní (alebo aukcie). Obvykle sa tento postup vykonáva pri prevode pozemkov vo verejnom vlastníctve. Samostatná pravidlá ustanovujú osobitné predaj poľnohospodárskej pôdy prostredníctvom aukcií, chýba, a normy zákona o obrate odkazujú na štandardné ustanovenia článku 38-38.1 na LC RF.
3. Umiestnenie nájomcu. S týmto spôsobom nákupu je veľmi dôležité vlastníctva. V prípade, že predaj je predmetom osobitného oddielu, sa transakcia odohráva na medzinárodne dohodnutých pravidiel. Ale kúpu prenajaté pozemky od štátu alebo oblasti, ako vyplýva z odseku 4 článku 10 zákona o obrate, je možné výhodným spôsobom, ale iba v prípade neexistencie platných predpisov vydaných štátnymi alebo obecnými úradmi poskytnúť pozemok na leasing.

Zásada zmluvnej voľnosti platí najmä, a na ceste k jeho uzavretiu, čo umožňuje nakladať pozemkov nielen pre univerzálne pravidlá, ale cez súkromné pozemky aukcie (dražby). Ustanovenia zákona o obrate neumožňujú, núti splniť povinnosť v oznamovacej orgáne predmete zámeru predať pozemky.